2023年下半年，中国房地产市场迎来了一系列振奋人心的支持性政策，仿佛一股暖流涌动。首先，郑州、南京等城市率先放宽了公积金的使用范围，允许购房者将账户内的资金用于支付首付款，极大地缓解了部分家庭的购房压力。紧随其后，多家国有银行将房贷利率下调至3.6%，创下历史新低，进一步降低了购房成本。而近期，“认房不认贷”政策的出台，更是为有意购房者提供了巨大的便利，鼓励人们积极置业。在这些利好政策的轮番轰炸下，许多刚需家庭纷纷摩拳擦掌，计划抓住时机，实现安居乐业的梦想。
然而，作为一名观察者，我不得不对普通家庭提出一个审慎的建议：在接下来的两年内，暂缓购房或许是更为明智的选择。这一判断，主要基于以下三点考量：
展开剩余77%首先，认识并顺应趋势至关重要，逆流而动往往事倍功半。中国房地产市场的长牛行情自1998年开启，直至2021年上半年，这股上扬势头已持续了二十余载。时至今日，市场长期调整的趋势已然显现。此时购入房产，很可能需要为过去二十多年的房价上涨“买单”，承担由此带来的潜在价值缩水风险。
其次，历经三年多严峻的疫情考验，许多家庭的经济状况大不如前，收入锐减甚至失业的现象屡见不鲜。同时，人们对未来收入增长的预期也大幅调低。这直接导致居民的整体购房能力被严重削弱，当前高企的房价已非大众所能轻松负担。
再者，疫情过后，购房者的心态发生了显著转变，愈发趋于理性，过去那种盲目冲动的购房行为已然式微。在购房需求明显萎缩的背景下，未来房价面临下行压力是不可避免的。因此，在今年和明年购置房产，其价值缩水的可能性相当之大，购房者务必审慎评估房价下跌的潜在风险。
此外，各地房价的持续下跌，也使得原本活跃的炒房需求开始退潮或转为观望。今年上半年，不仅新房的成交量和成交面积有所下滑，二手房的挂牌量也呈现出明显的增长态势。数据显示，截至六月初，全国13个重点城市的二手房挂牌量已攀升至199万套，较年初的159万套增长了高达25%。楼市成交的低迷，主要源于两个因素：一方面，购房已不再是稳赚不赔的投资，追求“买涨不买跌”的投资者纷纷选择离场；另一方面，随着土地财政收入的减少，开征房产税的呼声也愈发高涨。一旦炒房需求彻底退出市场，房价下行的压力将是巨大的。因此，一些投机者正集中抛售手中房产，以规避潜在的损失。
当然，我们也理解，部分家庭可能因为子女婚嫁、教育需求、外地户籍落户等刚性需求，在未来两年内确实有购置房产的必要。在此情况下，为了确保购房后不留遗憾，以下三点忠告务必牢记于心：
第一，坚决规避期房，优先选择现房。当前，国内烂尾楼的案例层出不穷，给大量购房者带来了难以挽回的重大经济损失。期房之所以频现烂尾，究其根本在于开发商资金链断裂，无力继续完成工程。为了避免类似的风险，强烈建议购房者务必选择现房。现房可以直观地进行实地考察，满意则购，不满意则放弃，从而彻底杜绝期房烂尾的风险。
第二，量力而行，理性购房，将家庭收入作为购房的基石。许多人在购房时，往往不顾及自身的经济承受能力，一味追求宽敞舒适的大户型。然而，随之而来的是沉重的月供压力。按照国际公认的标准，月供占家庭收入的比例不应超过30%，若超过40%，则会显著影响家庭的生活品质。一旦遭遇收入减少或失业，高额的月供很可能让家庭不堪重负，甚至被迫面临断供的窘境。我们建议，购房应以家庭经济实力为依据，采取循序渐进的策略，不必追求一步到位，可以先购置小户型，待经济条件允许后再考虑升级。
第三，审慎选择配套设施完善的社区。在购房时，周边完善的配套设施，如交通、教育、医疗、商业等，是提升居住品质和生活便利度的重要因素。选择一个交通便利、学区优质、医疗资源丰富、商业配套齐全的社区，不仅能够满足日常生活的需求，更能为日后的生活带来极大的便利，甚至在资产的保值增值方面也具有潜在优势。
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